Les segones residències mantenen l’atractiu

Després de gairebé quaranta anys de creixement continu, el parc immobiliari de segones residències encara manté el seu atractiu, tant per als compradors nacionals com per als estrangers. Tot apunta a què la possible ralentització del mercat immobiliari i la projecció de noves destinacions turístiques exigiran pròximament canvis en el concepte de les promocions d’habitatges secundaris: els projectes hauran d’ampliar els serveis i privilegiar una cultura de benestar.

Ibusa News

A Espanya existeix una llarga tradició d’adquisició de segones residències, que es va iniciar a principis de la dècada dels setanta arran de la prosperitat econòmica i el despertar del turisme de masses. En el cas concret de Catalunya, el seu parc immobiliari de segones residències actualment supera el mig milió d’unitats. El 42 per cent es concentren a la zona litoral, i si només es té en compte la ciutat de Barcelona, el 35 per cent dels seus habitants són els propietaris. És a dir, pràcticament una de cada tres famílies de la capital catalana disposa d’una segona residència que, en la majoria dels casos, és en règim de propietat.

Si bé el mercat de segones residències en un principi es reduïa a les Illes i al litoral mediterrani per gaudir del sol, el mar i la sorra, que en anglès constitueixen les famoses tres s (sun, sea, sand), més recentment està tenint un impacte important a la zona del Pirineu, on curiosament també es pot aplicar la fórmula de les tres s tot i que amb algunes variacions: sol, neu i esquí (sun, snow, ski). Si al litoral, l’ocupació es va centrar a primera línia de mar, al Pirineu aquesta s’ha concentrat a peus de pista d’esquí. Actualment, a la zona muntanyosa de l’Alt Pirineu, com ara La Cerdanya, les edificacions destinades a segones residències suposen més del 90 per cent de tot el parc immobiliari.

En comparació a la resta dels països de la Unió Europea, Espanya apareix en primer lloc amb un 32,2% per cent de vivendes de segona residència. Portugal, Grècia i Itàlia ocupen els llocs següents amb un 26,9% per cent, un 22,7 i un 17,7 per cent, respectivament. És evident, per tant, que el sud d’Europa està molt per sobre de la mitjana de la Unió Europea quant a presència de segones residències.

Gaudir de la inversió

Avui en dia, els segons habitatges representen no només una alternativa per als tan necessaris caps de setmana distants dels grans centres, sinó també una opció rendible d’inversió. L’activitat del sector immobiliari ha benefi ciat a moltspropietaris, que han vist com els preus dels seus immobles s’han valorat per sobre d’altres tipus d’inversió i encara més de la inflació.

En els últims 12 mesos, segons l’informe trimestral de Tinsa Taxacions Immobiliàries, els valors de mercat de l’habitatge usat van ascendir un 16% a Espanya. A Catalunya, l’augment va ser d’un 19%. En el mateix període, l’Índex de Preus de Consum (IPC) va registrar una evolució del 3,7%, segons l’Institut Nacional d’Estadística (INE).

Les perspectives per al futur, malgrat la ralentització del sector al 2006, són positives. Si la compra de la segona vivenda es fa com una inversió per a després revendre-la, les probabilitats que el preu de la propietat es revaloritzi segueixen existint, encara que a un ritme més moderat.

“Si la intenció és tenir un patrimoni per a deixar-lo a la família o utilitzar recursos amb vista a una rendibilitat, el segon habitatge és una inversió segura. Valor no en perdrà”, analitza Xavier Garrigós Roca, vocal del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona (API).


Possibles traves a la construcció

El projecte de llei del Dret a l’Habitatge a Catalunya, en tràmit en el Parlament i sense previsió de votació a causa del canvi de govern de la Generalitat, haurà d’impulsar la construcció d’habitatges més assequibles per a la població. En 20 anys, segons pretén el Departament de Medi Ambient i Habitatge, el 15% dels habitatges existents haurien de ser destinats exclusivament a polítiques socials. Els municipis de les quatre comarques catalanes, entre altres atribucions i per a complir amb la meta establerta, podrien guanyar poders per a autoritzar o no la construcció de segones vivendes. Segons el text del projecte de llei, disponible per a consulta pública a la pàgina web del Departament, “amb l’objectiu de la protecció del medi ambient i de mantenir una població permanent i una activitat econòmica autònoma respecte al sector turístic, els faculta [als municipis] per establir restriccions a la nova construcció d’habitatges secundaris”.


La localització de l’immoble és un element determinant a l’hora de fi xar-ne la rendibilitat, tenint en compte la sensible dispersió de preus registrada a l’Estat espanyol. La citada valorització del 19% registrada a Catalunya, per exemple, se situa per sota del 22% observat a la Comunitat Valenciana i del 21% de terme mitjà en Andalusia. Les Illes Canàries i el País Basc, d’altra banda, registren ascensos menys expressius, del 12%.

Però si el desig és tenir un habitatge per gaudir-lo, i només per mitjà del fi nançament, el determinant serà trobar una hipoteca amb les millors condicions. Les entitats bancàries no solen oferir els mateixos avantatges d’una hipoteca per al primer habitatge, però si comencen a llançar hipoteques especials per al segon habitatge.

Així doncs, ja no és d’estranyar que un client vulgui contractar un préstec per a un habitatge vacacional, tenint en compte l’increment de la renda de moltes llars. Per això, els bancs i caixes comencen a reconsiderar la rigidesa dels seus productes.

Els compradors estrangers

A nivell d’Europa, Espanya l’any passat va ser el segon mercat immobiliari més actiu d’Europa. Les 901.574 transaccions del període es van situar tan sols per sota de les del Regne Unit (1,2 milions) i van superar amb escreix les d’Alemanya (545.000), segons un informe de la xarxa d’immobiliàries ERA Espanya. En el cas d’Espanya aquestes bones xifres són degudes a la bona marxa econòmica que va propiciar la compra de vivendes per part de la població nacional, però també a l’augment de l’adquisició de segones residències per part dels estrangers.

Els nombres ho quantifi quen. Més de la meitat dels propietaris de segons habitatges a la costa espanyola són d’altres països d’Europa, fet que va contribuir a què la demanda d’aquest tipus d’immoble pugés fi ns a 117.000 unitats el 2005, segons el baròmetre de les tendències de la inversió immobiliària dels britànics a Espanya, realitzat pel Banc Barclays i l’escola de negocis IESE. La previsió és que l’arribada de més comunitaris en els pròxims anys generi un creixement sostenible que culminarà amb el lliurament de 150.000 segones residències el 2010.

La presència de Catalunya en les estadístiques no és menys perceptible. En total, les comarques de Lleida, Girona, Tarragona i Barcelona sumaven 514.943 segones vivendes el 2001, segons el Cens de Població, el que representava un 15,5% del conjunt d’habitatges de la comunitat autonòmica. No hi ha un cens actualitzat disponible encara, però sí pistes més que sufi cients que l’esmentada xifra s’hagi allunyat de la realitat amb el temps. Només l’any passat, el sector de la construcció de Catalunya va créixer un 5,4%, amb una taxa de construcció de noves residències superior en un 3% respecte al període anterior.

Bons serveis i benestar

Les dades citades anteriorment, per tant, retraten un quadre positiu i suggereixen fins i tot la possibilitat d’una expansió continuada en els pròxims anys, però alguns experts també donen un toc d’alerta. Un estudi del Servei d’Estudis Econòmics del BBVA ho defi neix així: “La menor demanda d’habitatge, derivada d’uns preus més alts i unes condicions fi nanceres lleugerament més restrictives, durà a una signifi cativa moderació de les revaloracions immobiliàries i, tot això, conduirà a un paulatí descens en l’edifi cació residencial”. L’escenari extern també aporta els seus elements. El repunt del segment residencial a França (un 12%) i Alemanya (un 17%) i l’ascens d’altres mercats de segones vivendes, com El Marroc, contribueixen a la sensació de molts observadors i experts del mercat de què es donarà un refredament dels negocis en els pròxims anys, encara que el sector segueixi presentant resultats per sobre de la mitjana de les dècades anteriors.

Per tot això, les promocions de segons habitatges haurien d’afegir valor per a adaptar-se a una demanda més restricta i selectiva. Ho avalua Gonzalo Bernardos, director del Màster en Assessoria i Consultoria Immobiliària de la Universitat de Barcelona (UB), per a qui “les claus seran els serveis i una cultura de benestar”. És a dir, el model de les macrourbanitzacions haurà d’obrir pas a projectes pensats per a oferir atractius que no es limitin a la proximitat de la costa. “La promoció del futur haurà de basar-se en aquestes claus. L’ideal és que se situï a uns 10 o 15 quilòmetres de la costa, amb bones connexions. A més, la majoria de compradors no estan interessats només en sol i platja, sinó que busquen també serveis de qualitat.”, recorda.

Oferta també al Marroc

El govern marroquí cerca inversors immobiliaris i compradors de segons habitatges. Per això, està venent sòl a condicions considerades avantatjoses en cinc regions: Larraix, la costa del Mediterrani, Agadir, Tan Tan i El Jadida. L’objectiu és elevar el nombre de turistes que visiten el país per als 10 milions fins al 2010 (al setembre del 2005 no passaven dels 4,68 milions) i incrementar la capacitat d’allotjament de 80.000 a 230.000 llits en el mateix període.

Les inversions haurien d’arribar als 11.110 milions d’euros. Encara que molts experts considerin la política una mica ambiciosa, la disposició mateixa de l’administració marroquina per atraure constructors i turistes està repercutint en el mercat espanyol. Alguns dels principals grups immobiliaris, visionant la diversifi cació dels negocis i una reducció de costos en la compra del sòl, ja tenen la costa marroquina com un punt de desembarcament dels seus enginyers i empleats. Fadesa és un d’ells, amb inversions per sobre dels mil milions d’euros. D’altra banda, Marina d’Or construirà 6.300 habitatges de protecció oficial (de les quals el 20% seran de baix cost) a la ciutat de Tamesna.

Les repercussions, no obstant això, no es limiten al sector empresarial, sinó també a les agències immobiliàries. El Marroc s’està convertint en una opció viable per a molts turistes que es proposen adquirir una segona vivenda. Això passa perquè els grups constructors instal·lats al país, malgrat les deficiències d’infraestructures encara presents, promocionen no només opcions per al comprador mig europeu, sinó també vivendes de luxe construïdes en resorts, on els propietaris gaudeixen d’una sèrie de serveis associats a les edificacions. Els preus solen situar-se entre un terç i la meitat dels cobrats a Espanya, el que enforteix la imatge del país africà com una alternativa més per a la compra d’un segon habitatge.